Słownik pojęć

Warto poznać znaczenie poniższych terminów, gdyż ta wiedza pozwoli jeszcze lepiej zrozumieć mechanizmy inwestowania w nieruchomości komercyjne.

Catchment – obszar oddziaływania danego punktu sprzedaży. Analiza obejmuje teren, którym dany punkt sprzedaży jest najbardziej atrakcyjny i przyciąga najwięcej klientów. Wyznaczenie tego terenu  daje lepszy obraz działalności handlowej, czy usługowej. Obszar oddziaływania punktu można wyznaczyć za pomocą tzw. czasowej dostępności transportowej, czyli podając odległości mierzone jednostką czasu. Im lepsza dostępność transportowa, tym większy obszar oddziaływania. Dzięki catchmentowi, można obliczyć liczbę ludności zamieszkującą w odległości np.: 5, 10, 15 lub 30 minut dojścia pieszo, czy też jazdy samochodem.

Dźwignia finansowa – (ang. Financial Leverage) jest związana ze sposobem finansowania działalności inwestycyjnej firmy i strukturą jej kapitału.  Dźwignia jest relacją między finansowaniem działalności firmy długiem, a finansowaniem kapitałem własnym. Według Aleksandry Duliniec „… zaciąganie przez przedsiębiorstwo oprocentowanych zobowiązań uruchamia mechanizm tzw. dźwigni finansowej. Jej głównym celem jest podwyższenie wskaźnika rentowności kapitału własnego (ROE), w porównaniu do sytuacji, w której przedsiębiorstwo jest finansowane wyłącznie kapitałem własnym”.*
*(A. Duliniec, „Struktura i koszt kapitału w przedsiębiorstwie”, Wydawnictwo Naukowe PWN, 2001 r.).

Dochód pasywny – oznacza dochód osiągnięty bez stałego angażowania pracy własnej inwestora. Osoby osiągające dochód pasywny nazywamy rentierami, a w potocznym rozumieniu gdy dochód pozwala na całkowite pokrycie kosztów życia, bez konieczności pracy. Dochód pasywny otrzymywany jest wtedy, gdy raz wykonane działanie, przynosi zyski, przez określony czas.

Dzierżawa – umowa, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, przez czas oznaczony lub nie oznaczony. W zamian dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ten może być płatny okresowo:  rocznie, kwartalnie, miesięcznie, jak i może zostać skapitalizowany, to jest za okresy dłuższe lub cały czas dzierżawy. Czynsz może być płatny w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony niepieniężnie w ułamkowej części pożytków lub wartości pożytków pieniężnie.

Generalny wykonawca – samodzielnie, lub przy pomocy współpracujących z nim podwykonawców, podejmuje się realizacji wszystkich robót budowlanych niezbędnych do ukończenia zaplanowanych obiektów, wchodzących w skład danej inwestycji. To na nim spoczywa pełna odpowiedzialność wobec inwestora za kompleksowe wywiązanie się z warunków umowy na roboty budowlane. Do generalnego wykonawcy należy także obowiązek zawarcia bezpośrednich umów z podwykonawcami poszczególnych rodzajów robót budowlanych, koordynacja działań podejmowanych przez podwykonawców w czasie budowy oraz kontrola kompletnego, terminowego i należytego pod względem jakości wykonania wszystkich robót realizowanych przez podwykonawców.

GLA – (ang. Gross Leasable Area) – powierzchnia najmu brutto, to ilość miejsca w budynku komercyjnym, która może być faktycznie wynajęta przez najemcę.

High Street – tzw. „główna ulica” w mieście skupiająca handel oraz usługi w danej miejscowości. Dla przykładu są to ulice Marszałkowska, czy też Nowy Świat w Warszawie.

Hipoteka – jest ograniczonym prawem rzeczowym, które polega na obciążeniu nieruchomości dla zabezpieczenia określonej wierzytelności. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela. Hipoteką może być obciążona nieruchomość jak i  ułamkowa część nieruchomości.

Inwestor  – prawo budowlane nie definiuje szczegółowo tego pojęcia. Natomiast w rozumieniu art. 17 ustawy, inwestorem jest jeden z uczestników procesu budowlanego – obok projektanta i kierownika budowy. Funkcję inwestora należy rozumieć jako inicjującego podjęcie działań niezbędnych do realizacji inwestycji budowlanej, przeznaczającego odpowiednie środki na jej realizację.  Może on występować jako osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna.

List intencyjny – pisemna, wstępna deklaracja zamierzeń dotyczących swoich działań, składana przez stronę możliwego przyszłego stosunku gospodarczego. W odróżnieniu od oferty, list intencyjny nie wiąże składającego ani przyjmującego. Może zostać wystawiony zarówno przez jedną, jak i więcej osób, zarówno prawnych jak i fizycznych. Dokument określa zakres przyszłych działań czy umów oraz zarys planów dotyczących danego projektu. Zwykle jest podpisywany w chwili, gdy po zakończeniu wstępnych negocjacji zostało osiągnięte porozumienie co do podjęcia dalszych działań. Stanowi więc pierwsze uregulowanie przyszłej współpracy, które zobowiązuje sygnatariuszy do uczestnictwa w danym projekcie.

Metoda dochodowa  –  metoda używana w procesie wyceny nieruchomości. Zgodnie z tym podejściem, wynajęty lokal użytkowy warty jest dużo niezależnie od lokalizacji, np.: przy głównej ulicy handlowej, tylko dlatego, że generuje wysoki dochód. Jeśli z określonych powodów ceny najmu przy takiej ulicy  by spadły, wartość lokalu także powinna spaść. Kluczem do wyceny dochodowej nieruchomości jest stopa kapitalizacji.

Master Lease – niewynajęta powierzchnia w sprzedawanym budynku, lub nadchodzące,  spodziewane wygaśnięcie umów najmu mają bardzo istotny wpływ na ekonomikę inwestycji w nieruchomości komercyjne. Strony transakcji kupna-sprzedaży regulują te kwestie w umowach zwanych „Master Lease” oraz „Gwarancja czynszowa”. Podmiot sprzedający może zagwarantować ustaloną z góry kwotę płatności do czasu wynajęcia nie skomercjalizowanej powierzchni, w ten sposób zabezpieczając dochody kupującego z tytułu najmu.

Metoda porównawcza – wycena polegająca na określeniu wartości nieruchomości poprzez założenie, że wartość ta odpowiada cenie, jaką uzyska się za podobne nieruchomości będące przedmiotem obrotu na rynku. Uzyskana cena zostaje następnie skorygowana o ewentualne różnice w cechach nieruchomości szacowanej i porównywanej, a także zostają w niej uwzględnione zmiany cen spowodowane upływem czasu.

MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, przyjmowany w formie uchwały rady gminy i określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się z części tekstowej (uchwała) oraz graficznej (załącznik do uchwały). Ustalenia planu miejscowego, wraz z innymi przepisami, kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Najemca – podmiot korzystający z nieruchomości  na podstawie umowy najmu.

PNB – Pozwolenie na budowę zgodnie z art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego (Dz.U. 2018 poz. 1202) to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.

PZT – Plan Zagospodarowania Terenu.

Powierzchnia użytkowa – jest to powierzchnia przeznaczona do zaspokojenia potrzeb bezpośrednio związanych z użytkowaniem/funkcją budynku. Innym stosowanym terminem jest też GLA.

Powierzchnia całkowita – powierzchnia stanowiąca sumę powierzchni poszczególnych kondygnacji mierzonych po obrysie zewnętrznym ścian.

Rent roll – zestawienie przychodów i kosztów generowanych przez daną nieruchomość na bazie zawartych umów z najemcami.

REIT – (ang. Real Estate Investment Trust) to spółki specjalnego przeznaczenia lub fundusze inwestycyjne powołane do inwestowania na rynku nieruchomości komercyjnych na wynajem.

Rentier – to osoba, która swoje koszty życia jest w stanie w całości pokryć z dochodu pasywnego, czyli środków generowanych przez zainwestowany kapitał.

Stopa kapitalizacji – (ang. Capitalisation Rate Cap Rate, Nominal Cap Rate) synonim rentowności, kluczowa miara w sektorze inwestycji w nieruchomości. Jest to początkowy zwrot (stopa zwrotu) oczekiwany przez nabywcę nieruchomości, wyrażony jako procent ceny nabycia nieruchomości pokrytej w pełni środkami pieniężnymi.

Służebność (prawo cywilne) – to tzw. ograniczone prawa rzeczowe, które obciążają nieruchomość. Ograniczają one własność przez to, że obciążają cudzą nieruchomość w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości albo zaspokojenia potrzeb innej niż właściciel osoby fizycznej. Wyróżniamy trzy rodzaje służebności: gruntowe, osobiste, przesyłu.

Udział – udziały obejmowane są przez wspólników za wnoszone przez nich wkłady do spółki (pieniężne lub niepieniężne – aporty). Suma wszystkich udziałów musi równać się kapitałowi zakładowemu. Posiadanie udziałów jest jednoznaczne z uczestnictwem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością jako jej wspólnik, posiadanie wszystkich praw i obowiązków związanych z tym uczestnictwem. Liczba lub wartość posiadanych udziałów ma bezpośrednie przełożenie na prawo wspólnika do zysku, prawo głosu, czy prawo pierwszeństwa w nabyciu udziałów.

Umowa przedwstępna – w myśl przepisów przez dokument tego rodzaju, strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. sprzedaży, o dzieło). Umowa przedwstępna, sama będąc umową zobowiązującą, stanowi zatem drogę dojścia do zawarcia różnych zamierzonych przez strony umów przyrzeczonych (definitywnych, zwanych także “stanowczymi”).

Użytkowanie wieczyste – specyficzne dla polskiej legislacji cywilne prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony jako 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Weksel – stanowi rodzaj papieru wartościowego, w którym jedna ze stron zobowiązuje się bezwarunkowo do spłacenia określonej sumy wekslowej we wskazanym terminie stronie przeciwnej. Określenie „bezwarunkowe” oznacza, że sam dokument weksla nie jest związany jakimikolwiek innymi czynnościami prawnymi – np. umową.

Warunkowa umowa najmu – z prawnego punktu widzenia przyjmuje się, że umowa najmu obiektu, który jeszcze nie został wybudowany, jest zawierana pod warunkiem zawieszającym powstanie takiego obiektu. Oznacza to, że stosunek najmu nawiąże się, pomimo wcześniejszego zawarcia umowy, dopiero od momentu powstania przedmiotu najmu.

Wynajmujący – podmiot oddający w odpłatne użytkowanie nieruchomość.

Wartość rezydualna – wartość przedmiotu w momencie jego odsprzedaży.

Zastaw na udziałach – zastaw jest jednym z rodzajów ograniczonych praw  rzeczowych. Przedmiotem zastawu mogą być rzeczy ruchome lub zbywalne prawa majątkowe. Celem ustanowienia zastawu jest ochrona wierzytelności wierzyciela, a jego sens sprowadza się do przyznania wierzycielowi możliwości dochodzenia zaspokojenia z rzeczy (prawa), która jest przedmiotem zastawu bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy.

Ta strona wykorzystuje pliki cookies, aby zapewnić łatwość i wygodę przekazywanych informacji.
W celu wyłączenia prosimy o odpowiednią zmianę konfiguracji przeglądarki. (polityka cookies)